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                    9.12杭州经适房可上市交易

                    昨日,杭州市政府正式出台《关于规范杭州市区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见》,业界关注已久的经济适用房上市交易问题,至此终于有了一个明确说法。

                    《实施意见》除了明确上市交易的政策外,还对内部循环和申请回购等内容做了详细介绍。其中,符合签订购房合同(含预售合同,下同)之日起满5年,并补交土地收益等价款,取得完全产权的经济适用房,可通过买卖、赠与等方式处置该住房。

                    《实施意见》将于9月12日正式实施。

                    如何取得完全产权?

                    要想取得一套经济适用房的完全产权,大致需要经过三道流程。

                    第一道流程,就是上文提及的缴纳土地收益等价款。你需要持相关房屋信息资料,前往财税部门办理。目前,杭州的办理地点,主要是位于庆春路155号中财发展大厦一楼大厅的杭州市财税局。

                    然后,你就可以拿着房屋所有权证、所有权人的身份证明、缴交土地收益等价款证明资料,向房屋登记机构,申请办理关于房屋性质,转为完全产权的变更登记手续。

                    最后,申请人凭相关资料,向杭州市国土资源主管部门申请办理土地变更登记手续,领取国有土地使用证。此后,这套经济适用房就相当于一套普通商品房,采取买卖、赠与等方式处置皆可。

                    什么样的经济适用房可以上市?

                    按照《实施意见》,经济适用房要想上市交易,首要条件是签订合同的时间,必须满五年。按照2013年9月12日实施节点倒推5年,也就是说,在2008年9月12日前签订购房合同的经济适用房,均符合时间上的要求。

                    购房时间符合之后,还必须补交期间因土地增值而带来的土地收益等价款。因为,经济适用房作为一种保障房,售价较为便宜。(备注:杭州公开销售的经济适用房,售价一般都在3000元/平方米以下。)

                    向财税部门缴纳完土地收益等价款后,你就可以通过办理相关手续,取得这套经济适用房的完全产权。

                    土地收益价款按什么比例补交?

                    《实施意见》规定,土地收益等价款缴纳比例,遵循“老房老办法、新房新办法”为原则,以2004年9月1日为分界点。即在此之前签订购房合同的经济适用房,上市交易时按照《杭州市区经济适用住房上市交易计缴土地出让金等相关费用办法》(杭价服[2004]43)的规定计算相应费用。

                    此后签订合同的经济适用房,则按照届时公布的评估价与当时经济适用住房购买差价的55%,向政府交纳土地收益等价款。

                    未满五年可申请回购

                    如果购买经济适用房未满5年限制年限,又因各种原因,确需转让的,也可向杭州市住房保障和房产管理部门申请回购,并提交原购房合同、房屋所有权证、身份证明等材料。市住房保障和房产管理部门进行审核,并入户踏勘及确认该套房屋相关各项费用结清后,与购房人签订回购协议。

                    回购分两种类别,在5年内通过购置、继承、受赠等方式获得其他住房,不再符合经济适用房保障条件的,已购经济适用房应由市住房保障和房产管理部门按规定回购;满5年后通过购置、继承、受赠等方式获得其他住房,不再符合经济适用房保障条件的,已购经济适用房可由市住房保障和房产管理部门按规定回购,或由经济适用房购房人补交土地收益等价款后取得完全产权。

                    “新房”按差额55%交纳土地收益

                    “新房”的土地收益价款交纳方式比较简单,即交纳差价的55%。

                    转换计算公式为:

                    需补交的土地收益等价款=[(届时的评估单价-经济适用房购买时单价)×按经济适用房价格购买的面积]×55%-购买时缴交的税费。

                    此处的评估单价,将由杭州价格管理部门会同财政部门委托具有相应资质的评估公司,对经济适用房市场价格进行评估,并经市政府确定后每年向社会公布一次,以市场售价为基准原则。

                    打个比方,一套2006年购买的经济适用房,面积70平方米,单价2500元/平方米,当时缴交税费6000元,现在周边商品房平均售价10000元/平方米左右(暂代评估价)。

                    如果这套经济适用房想上市交易,需要交纳的土地收益价款=[(10000-2500)×70]×55%-6000=282750元。

                    “老房”土地收益交纳分三种模式

                    相比“新房”,“老房”的土地收益价款交纳方式,要复杂得多,可以分为三种类别。

                    第一类:杭政[2001]3号文件(《杭州市人民政府关于杭州市经济适用住房建设的实施意见》)下发前签订购销合同或公开摇号销售后,已签订购买意向书的经济适用房,需补缴的土地出让金,按房改房上市交易补交的出让金标准乘以分摊的土地面积,由出让方缴纳。

                    第二类:杭政[2001]3号文件下发至杭政[2001]3号文件执行之前,已领取《商品房预售证》或公开摇号销售后已签订购买意向书的经济适用房,其经济适用房享受面积部分,需计缴的土地出让金,为杭州市物价局下发的经济适用房价格批复文件中核定的商品房价格,与经济适用房价格之间的差价;

                    第三类:杭政[2001]3号文件下发后领取《商品房预售证》的经济适用房,其经济适用房享受面积部分,需计缴的土地出让金,为市物价局确定的同类地段、同类商品房市场价格与经济适用房价格之间的差价。

                    杭州住房保障办的工作人员表示,老房涉及的政策较多,补交土地价款较为复杂。届时,具体标准将由杭州市物价部门负责实施解决。

                    备注:经济适用房所有权人按照市价格主管部门核定的经济适用房价格购买的面积部分,计入土地收益等价款交纳范围。按照市价格主管部门核定的商品房价格购买的面积部分,不列入交纳土地收益等价款的范围。

                    经济适用房还可转让给其他申请家庭

                    为更大程度保证经济适用房的流动性,《实施意见》还推出了内部循环政策。

                    意思是经济适用房购房人,在签订购房合同(含预售合同)之日起满3年后,将该住房买卖或赠与符合经济适用住房申请条件、并已按规定办理申购资格审核手续的家庭的行为。买卖总价最高不得超过原购买总价(包括购买时缴交的税费)。

                    双方签订买卖或赠与合同后,应持原购房合同、发票、房屋所有权证等材料向市住房保障和房产管理部门办理登记备案手续。受让方在原购房合同(含预售合同)签订之日起满5年后可补交土地收益等价款取得完全产权。

                    备注:本实施意见适用于本市的上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区(滨江)、杭州经济开发区、杭州之江度假区范围内经济适用住房的上市交易和回购管理。萧山区、余杭区及五县(市)可参照本实施意见执行,也可结合当地实际制定实施意见。

                    市民可以就相关情况向政府部门咨询:经济适用房上市和回购政策可以咨询市住保房管部门,咨询电话:87709601,967111;上市交易土地价款补交办理问题可咨询市地税部门,咨询电话87241111。

                    回购价格怎么确定?

                    回购价格根据原经济适用房的价格,并结合折旧和物价水平等因素确定。折旧按每年2%计算,自经济适用房交付时起至回购时止。物价水平按杭州市统计局公布的杭州市区居民消费价格指数累计计算,自经济适用房购买当年起至回购前一年度止。具体计算公式如下:

                    回购价格=经济适用住房购买价格×(1-交付时至回购时的年数×2%+购买时年度至回购前一年度的杭州市区居民消费价格指数累计涨幅)。

                    回购的经济适用房仍可向符合条件的申请家庭销售;符合廉租住房房源或公共租赁房房源要求的,可变更性质调整为廉租房或公共租赁房;毓鹤式鹩苫毓褐魈遄猿锘蛲ü写畛锛,明确调整为廉租房或公共租赁房的,回购资金可在廉租房专项资金中列支。

                    2014-11-8 9:54:02     浏览人次: 1277
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